Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında; kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen ve mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu 344. maddesine göre;

”Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Kira tespit davası açabilme şartları?

Kira tespit davası açabilmek için gerekli şartlar;

• • 1- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

• • 2- Beş yıllık sürenin geçmiş olması veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin hüküm bulunmaması gerekmektedir.

• • 3-Kira bedelinin tespiti davasını açmakta hukuki yararın varlığıdır.

Kira tespit davalarının açılma süresi?

Kira tespit davaları her zaman açılabilir. Dikkat edilmesi gereken husus sözleşmede artış şartı bulunup bulunmadığına dair maddedir. Sözleşmede artış şartı varsa, kira yılı süresince (yani kıra yılının başından itibaren geçerli olmak üzere kira yılının sonuna kadar) dava açılabilir. Sözleşmede artış şartı yoksa (yani dönemin başlamasından en geç otuz gün öncesindeki) bir tarihte dava açılmalı ya da kiracıya artışa ilişkin bir ihbarda (bildirimde) bulunulmuş olmalıdır. Bu gibi durumlarda yeni dönemin sonuna kadar dava açılabilir.

Türk Borçlar Kanunu 345. maddesine göre;

 ”Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Yeni kira bedeli neye göre belirlenir?

Kira tespit davalarında mahkemece, bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir. Bu araştırma neticesi mahkemece yeni kira bedeli belirlenecektir. Mahkemece yeni kira bedeli belirlenmesinde göz önüne alınan kıstaslar şunlardır;

• • TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Değişim oranı

• • Emsal (Rayiç) Kira bedelleri

• • Kiralananın durumu

• • Hakkaniyet

Kira tespit davasını kimler açabilir?

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlardan her biri de açabilir.

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4′ te, sulh hukuk mahkemelerinin görevleri arasında kira sözleşmelerinden doğan bütün uyuşmazlıklar sayılmış olduğuna göre; kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Tahliye davalarında olduğu gibi kira tespit davaları da ya davalının ikametgahı mahkemesinde veya sözleşmenin icra edildiği yer mahkemesinde görülür.

Kira tespit davasında arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’ nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 01/09/2023 tarihi itibariyle açılacak kira tespit davalarında arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira tespit davalarında faize hükmedilir mi?

Kira tespit davası sonunda yalnız tespit hükmü verilir. Ayrıca eda hükmü verilemez. Eda davası niteliği taşımadığından kira tespit davasında faiz talep edilemez ve faize hükmedilemez.

Kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?

Kira tespit davası ve tahliye davasının aynı anda açılması veya biri devam ederken diğerinin açılması önünde hukuken bir engel yoktur.

Kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Kira tespit davası niteliği gereği kesinleşmeden icraya konulamaz.